Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce pozostaje zdominowany przez projekty mieszkaniowe. Deweloperzy prowadzący inwestycje poza Warszawą koncentrują się przede wszystkim na Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku, a następnie na Poznaniu i Łodzi. Najwyższe ceny osiągają działki w centralnych, dobrze skomunikowanych lokalizacjach Krakowa i Gdańska. O wartości gruntu decyduje teraz jednak, nie tylko lokalizacja i potencjał zabudowy, ale przede wszystkim możliwość sprawnego przeprowadzenia całego procesu inwestycyjnego.
Wydłużające się procedury administracyjne i reforma planowania przestrzennego sprawiają, że czas przygotowania inwestycji staje się jednym z kluczowych parametrów ryzyka i rentowności. W największych miastach regionalnych na pozwolenie na budowę mieszkaniowej inwestycji wielorodzinnej trzeba obecnie czekać średnio od ośmiu do czternastu miesięcy. W Warszawie jest to około półtora roku.
Analizy Walter Herz, oparte na danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, pokazują aktualne statystyki. Najdłużej na pozwolenia czekają inwestorzy w Poznaniu, ponad 14 miesięcy. W Gdyni procedura przekracza 10 miesięcy. W Krakowie średni czas oczekiwania na decyzje administracyjne wynosi średnio 267 dni, we Wrocławiu 256, w Łodzi 280, a w Gdańsku 231 dni.
Systematyczne wydłużanie się procesu w ostatniej dekadzie
Jeszcze w 2016 roku średni czas wydania pozwolenia na budowę dla projektów wielorodzinnych w analizowanych miastach wynosił od dwóch do trzech i pół miesiąca. W kolejnych latach proces administracyjny systematycznie wydłużał się, a szczególnie wyraźne pogorszenie nastąpiło w 2025 roku.
I nie chodzi tu o większą liczbę postępowań. W większości analizowanych miast liczba wydanych pozwoleń między 2024 a 2025 rokiem spadła. W Gdańsku na przykład zmniejszyła się z 70 do 44 decyzji, a w Krakowie ze 107 do 91. Wzrost odnotował jedynie Poznań i Gdynia.
Formalnie przepisy przewidują miesiąc na wydanie pozwolenia w sprawach standardowych i dwa miesiące w szczególnie skomplikowanych. W przypadku dużych inwestycji mieszkaniowych rzeczywisty proces jest jednak znacznie dłuższy. Przed wydaniem decyzji konieczne są m.in. uzupełnienia dokumentacji, uzgodnienia środowiskowe, drogowe i infrastrukturalne, udział stron sąsiednich, a niekiedy także zawieszenia postępowań i procedury odwoławcze.
Każdy dodatkowy miesiąc oznacza dla inwestorów zamrożony kapitał, wyższe koszty finansowania i większe ryzyko rynkowe. Założenia dotyczące popytu, cen czy kosztów budowy przyjęte przy zakupie działki mogą być zupełnie inne w momencie rozpoczęcia sprzedaży.
Rynek premiuje bezpieczeństwo planistyczne
Drugim źródłem niepewności jest reforma planowania przestrzennego. W ponad 60 proc. gmin w Polsce nadal nie uchwalono planów ogólnych. Obowiązujące MPZP częściowo łagodzą problem, ale obejmują zaledwie około jedną trzecią powierzchni kraju.
W miastach takich jak Kraków, Gdańsk czy Łódź brak planów ogólnych zwiększa niepewność inwestycyjną. Istniejące MPZP, pozwolenia na budowę i wcześniej wydane decyzje WZ zachowują ważność, jednak nie ma możliwości bez planów ogólnych uruchamiania nowych projektów na gruntach bez planu miejscowego. Po 1 września w gminach bez uchwalonego planu nie można uzyskać decyzji WZ dla nowego wniosku, zmienić obowiązującego MPZP czy procedować nowego Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.
W efekcie rynek coraz wyraźniej premiuje bezpieczeństwo planistyczne. Najbardziej poszukiwane są działki, dla których można szybko przejść do kolejnych etapów inwestycji. Grunty z jasnym statusem planistycznym, możliwością sprawnego uzyskania pozwolenia, a najlepiej z gotowym pozwoleniem na budowę.
Zmienia to sposób wyceny gruntów. Poza lokalizacją, ceną i potencjałem zabudowy, nie mniej ważna, a nawet istotniejsza w obecnej sytuacji staje się możliwość szybkiej wykonalności projektu. Stąd wycena nie obejmuje teraz już tylko samej nieruchomości gruntowej, ale przede wszystkim gotowy scenariusz inwestycyjny.
Opóźnienia administracyjne ograniczeniem podaży mieszkań
Deweloperzy przyznają, że czas od zakupu działki do rozpoczęcia budowy znacznie się wydłużył, podczas gdy okres realizacji budowy jest niezmienny od wielu lat. Coraz bardziej problematyczna staje się faza przygotowania inwestycji, poprzedzająca wejście wykonawcy na plac budowy, obejmująca decyzje administracyjne, dokumentacje, uzgodnienia i dostosowanie projektu do wymogów planistycznych oraz infrastrukturalnych.
Deweloperzy muszą więc podejmować decyzje biznesowe z kilkuletnim wyprzedzeniem i przewidywać popyt, który pojawi się dopiero w dłuższej perspektywie. Jednocześnie kapitał pozostaje dłużej zaangażowany w grunt, rosną koszty finansowania, a wraz z nimi ryzyko zmian cen materiałów, kosztów wykonawstwa, regulacji i sytuacji rynkowej.
W rezultacie deweloperzy stają się bardziej selektywni przy zakupie działek. Projekty o mniej przewidywalnym harmonogramie są odkładane w czasie albo w ogóle nie trafiają do realizacji. To ogranicza przyszłą podaż mieszkań.
Niedobór gruntów gotowych pod zabudowę, niepewność planistyczna, długie procedury i spadająca liczba wydawanych pozwoleń tworzą coraz poważniejszą barierę do zwiększenia oferty rynkowej. Coraz poważniejsze ograniczenia generują dodatkowe koszty. Im większe ryzyko administracyjne, tym większy jest bowiem koszt gruntu, jak i mieszkań.
ZPI szansą, ale kosztowną
W nowym systemie planowania większą rolę mają odegrać Zintegrowane Plany Inwestycyjne, które zastępują specustawę mieszkaniową, czyli tzw. lex deweloper. Dotychczasowe rozwiązanie nie przyniosło oczekiwanego przełomu i dla wielu inwestorów oznaczało długą procedurę, liczne uzgodnienia oraz zobowiązania.
ZPI może być skuteczniejszym narzędziem dla dużych i złożonych projektów, szczególnie na gruntach bez aktualnego MPZP. Zaletą jest bardziej partnerska współpraca z gminą, możliwość wcześniejszego określenia zobowiązań inwestora i większa przewidywalność kosztów. Procedura powinna być również krótsza.
Obecnie jednak zastosowanie ZPI jest ograniczone. Skuteczne wykorzystanie tego narzędzia jest możliwe dopiero po uchwaleniu planów ogólnych, których nie ma jeszcze większość gmin w Polsce. Barierą pozostaje także złożoność procedury i konieczność realizacji zobowiązań wynikających z umowy urbanistycznej. Inwestorzy muszą na jej podstawie partycypować w kosztach infrastruktury publicznej.
Procedura ZPI może jednak odblokować część potencjału gruntów w największych miastach, ale jej skuteczność będzie zależeć od gotowości samorządów do współpracy i przeprowadzania dialogów urbanistycznych. Przy dużych, strategicznych projektach może jednak stać się atrakcyjną alternatywą dla tradycyjnej ścieżki planistycznej.
Inwestorzy oczekują przede wszystkim przewidywalności
Jak sygnalizują inwestorzy, barierą we wprowadzaniu nowych projektów nie jest wyłącznie liczba wymaganych dokumentów do uzyskania pozwoleń na budowę, ale nieprzewidywalność całego procesu administracyjnego. Deweloperzy wskazują na potrzebę cyfryzacji procedur, ograniczenia liczby uzgodnień i większego ujednolicenia praktyki administracyjnej.
Szczególne znaczenie ma standaryzacja dokumentacji wymaganej przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę. Zakres oczekiwanych dokumentów i dodatkowych uzgodnień różni się dziś bowiem w zależności od miasta, a nawet dzielnicy. Oprócz wymogów prawa budowlanego pojawiają się m.in. opinie konserwatorskie, uzgodnienia dotyczące zagospodarowania terenu, decyzje lokalizacyjne czy dodatkowe opracowania techniczne.
Potrzebne jest także ograniczenie liczby instytucji opiniujących inwestycje oraz stworzenie bardziej jednolitego systemu interpretacji przepisów. Ogólnokrajowe wytyczne przygotowywane przez GUNB lub inne właściwe instytucje mogłyby ograniczyć różnice w praktyce poszczególnych urzędów. Usprawnień wymagają również procedury środowiskowe.
Deregulacja, cyfryzacja i model „jednego okienka” mogłyby znacznie skrócić przygotowanie inwestycji. Kluczowe jest również zapewnienie przewidywalnych terminów, jasnych zasad współpracy i ograniczenie uznaniowości administracji.
Dla rynku mieszkaniowego stawka jest wysoka. Polska pozostaje jednym z największych rynków mieszkaniowych w regionie, ale ograniczona dostępność gruntów, a przy tym czasochłonność przygotowania projektów ograniczają atrakcyjność Polski dla globalnych inwestorów.
Działki w dobrych lokalizacjach, z uregulowanym statusem planistycznym nadal znajdą nabywców. Ich deficyt ma jednak swoją cenę. Jeśli proces inwestycyjny pozostanie długi i nieprzewidywalny, rynek będzie coraz mocniej premiował te grunty, które są gotowe do realizacji projektów, podbijając ich wartość. Tym samym koszt administracyjnego ryzyka będzie wpływał, zarówno na ceny gruntów, jak i produktu końcowego czyli mieszkań.
.jpg)
