Niestety. Bo sam pomysł, żeby to inwestorzy indywidualni brali w swoje ręce rozwiązywanie własnych problemów mieszkaniowych z pewnością zasługuje na pochwałę. Taki sposób budowania domów gwarantuje najlepsze wykorzystanie dostępnych środków, zarówno własnych jak i tych pochodzących z kredytów hipotecznych, które przecież w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2% były dofinansowane z naszych podatków.

Program pełen pułapek i niejasności

Muszę powiedzieć, że jako były pracownik banku od początku miałem wątpliwości dotyczące inicjatywy rządu PiS i śledziłem ją z dużym zainteresowaniem. Co wzbudziło moje największe obawy? Jak zwykle niejasne i niedoskonałe przepisy, które stały się potencjalnymi pułapkami dla inwestora. – zauważa Wojciech Rynkowski z Extradom.pl.

Ogromna odpowiedzialność osobista inwestora

Od razu rzuciło mi się w oczy kilka znaczących problemów formalnych. Pierwszym z nich jest przeniesienie praktycznie całej odpowiedzialności za prowadzenie budowy i jej zgodność z zasadami sztuki na inwestora. – dodaje Rynkowski.

Jeśli taka osoba posiada doświadczenie budowalne, to nie powinno to stanowić problemu. Jednak możliwość rezygnacji z kierownika budowy i konieczność samodzielnego prowadzenia dziennika budowy przez przyszłego właściciela przenoszą na niego całkowitą odpowiedzialność za bezpieczeństwo na placu budowy i jakość wykonywanych prac. Niewątpliwie stanowi to poważne wyzwanie.

Do tego dochodzi odpowiedzialność za wszelkie przyszłe zdarzenia losowe w czasie eksploatacji budynku, które mogłyby wynikać z ewentualnych błędów i niedociągnięć w trakcie budowy.

Brak wiążącej decyzji administracyjnej – czyli problem z uzyskaniem finansowania

Zasadniczą różnicą pomiędzy budową na zgłoszenie i budową z pozwoleniem na budowę jest to, że w tym drugim przypadku uzyskujemy wiążącą decyzję administracyjną dotyczącą budowy domu – pozwolenie na budowę. Jego otrzymanie oznacza, że nasza inwestycja przeszła pozytywnie proces weryfikacji we właściwym urzędzie i jest zgodna z zapisami planistycznymi dotyczącymi naszej działki. Zostaje wydana prawomocna decyzja administracyjna, która umożliwia nam ubieganie się o kredyt w banku, ubezpieczenie placu budowy i rozpoczęcie prac.

W przypadku domu na zgłoszenie można wystąpić o wydanie zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia. W praktyce jednak nie każdy wie o istnieniu takiego dokumentu. Inwestorzy indywidualni rzadko zwracają się o jego wydanie do gminy. Zaświadczenie to potwierdza, że nikt nie wniósł sprzeciwu wobec naszej inwestycji, jednak ma mniejszą wagę niż prawomocna decyzja administracyjna i trudniej będzie nam uzyskać kredyt w banku czy ubezpieczyć nieruchomość. – zauważa ekspert Extradom.pl

A jeśli nasze zgłoszenie zawierało błędy formalne, to może okazać się, że było wadliwe. Wtedy wznoszony wielkim wysiłkiem dom jest samowolą budowlaną, której może grozić rozbiórka!

Strach przed złożeniem fałszywego oświadczenia

Bez wątpienia najwięcej niejasności spowodowała konieczność złożenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, oświadczenia o budowie domu na własne potrzeby mieszkaniowe. O ile samo sformułowanie wydaje się dość jasne i proste, to skutki wynikające z jego złożenia są dużo bardziej skomplikowane. Od razu pojawia się bowiem pytanie, czy będę mógł sprzedać swój dom? A może za jego sprzedaż grozi mi więzienie?

Od prawników uzyskałem informację, że takie oświadczenie musi być prawdziwe w chwili jego składania. Natomiast można sobie wyobrazić zdarzenia losowe, które będą wystarczającym uzasadnieniem do sprzedaży nieruchomości (na przykład śmierć współmałżonka). – dodaje Rynkowski. - Kolejne wątpliwości dotyczą tego, po jakim czasie można sprzedać taki dom. Czy jest to okres pięciu lat, tak jak w przypadku ulgi od spadków i darowizn? Niestety, na próżno szukać odpowiedzi na to pytanie i pozostaje nam jedynie próba interpretacji istniejących przepisów.

Brak możliwości modyfikacji projektu

Ostatnim powodem jest brak możliwości modyfikacji zakupionego projektu. Bardzo rzadko gotowy projekt domu idealnie zaspokaja potrzeby i oczekiwania przyszłych mieszkańców - zwykle trzeba przesunąć ściankę działową lub okno, czasem niezbędne zmiany są poważniejsze. W przypadku korzystania z uproszczonej procedury budowy na zgłoszenie ich wprowadzenie jest praktycznie niemożliwe.

Domy do 70 m2 - pułapki niejasności i bardzo mała popularność

Biorąc pod uwagę zakres odpowiedzialności, niejasną sytuację prawną i brak możliwości wprowadzenia zmian we wznoszonym domu, trudno się dziwić, że z uproszczonej procedury skorzystało bardzo niewielu inwestorów. W 2022 roku zgłoszono budowę zaledwie 1 058 domów do 70 m2 powierzchni zabudowy. W 2023 było jeszcze gorzej! Zgłoszono chęć budowy tylko 906 domów. Stanowi to zaledwie 1,2% wszystkich domów jednorodzinnych, których budowę zaczęto w zeszłym roku. A przecież był to mocno promowany, sztandarowy projekt poprzedniej władzy. Co prawda Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada zmiany i poprawki w tym programie, ale obawiam się, że jest już na to nieco zbyt późno. Wg mnie “dom bez formalności” padł ofiarą niejasnych i niekompletnych przepisów. - podsumowuje Wojciech Rynkowski z Extradom.pl.