Problem rozlewania się miast dotknął wiele światowych aglomeracji. tzw. urban sprawl jest coraz częściej spotykanym zjawiskiem na starym kontynencie, szczególnie w momencie, gdy w obrębie miasta kończą się niezabudowane działki inwestycyjne. Ten problem zaczyna dotykać coraz więcej polskich miast. Dobrym przykładem urban sprawl jest Detroit, które po latach opustoszenia centrum i rozrostu miast satelitarnych wokół, musiało wdrożyć dokument powrotu życia do miasta. Aby tego dokonać, przeprowadzono szereg zmian i inwestycji miejskich. 

Mieszkanie w domach jednorodzinnych, na przedmieściach lub przy lesie, jest komfortowe, ale tylko dla osób zamieszkujących konkretną nieruchomość. Należy pamiętać, że realizacja setek tysięcy domów jednorodzinnych pod miastami, jest niestety wbrew zasadom zrównoważonego rozwoju. Każdy budynek wymaga bowiem realizacji infrastruktury towarzyszącej. Są to m. in. doziemne instalacje, drogi czy podjazdy. Mieszkanie na przedmieściach wymaga również codziennych podróży samochodem do lokalnych lub ponadlokalnych centrów miast z usługami, a także utrzymywania kosztów napraw i amortyzacji dróg oraz infrastruktury towarzyszącej. Te koszty ponosimy zarówno my, jak i natura.     
        
Podczas realizacji badania dla Polskiego Związku Firm Deweloperskich analizowano m.in. relację powierzchni zabudowy warszawskiego apartamentowca Cosmopolitan do powierzchni zajętej przez nowe domy jednorodzinne. Wyniki jednoznacznie wskazują, że jeden wieżowiec mieszkalny odpowiada około 236 typowym budynkom jednorodzinnym, aby zasiedlić taką samą populację. Dodatkowo, jedna wieża mieszkalna zajmuje powierzchnię niezabudowanego gruntu ok. 100 razy mniejszą niż 100 nowo budowanych, typowych domów jednorodzinnych. Na takiej powierzchni, pod miastami, zanim zostaną zabudowane, istnieją łąki lub lasy.    

Ekonomia czy ekologia? Miasto a zmiany klimatu
Zwarte i gęste miasta efektywniej wykorzystują przestrzeń i są bardziej ekologiczne. W zwartym i gęstym mieście występują problemy innego typu. W zmieniającym się klimacie, zbyt duży udział powierzchni zabetonowanej do powierzchni biologicznie czynnej może przynieść dotkliwe w skutkach efekty. Do takich można zaliczyć: podtopienia po deszczach nawalnych czy nawet problem tzw. miejskiej wyspy ciepła, dlatego, że każdy materiał wytworzony przez człowieka zazwyczaj nagrzewa się bardziej niż materiały pochodzenia naturalnego.    

Minimalna powierzchnia biologicznie czynna, czyli tzw. współczynnik PBC, jest określona w warunkach technicznych, zarówno jej definicja jak i udział procentowy. Czasami jednak współczynnik jest definiowany przez Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego lub warunki zabudowy. Niestety, nawet zapisy pozornie jasne i czytelne mogą być i są, interpretowane przez urzędy w różny sposób. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego definiują możliwości inwestycyjne działki, ale ich uchwalanie trwa bardzo długo. Zazwyczaj nie nadążają one za zmieniającą się kulturą, sposobem życia czy oczekiwaniami społeczeństwa. Staje się to problemem wtedy, gdy na rynku pojawiają się nowe, innowacyjne produkty czy usługi. Tak było np. z paczkomatami, które początkowo sprawiały spory kłopot formalny, a dziś, wraz z popularyzacją technologii mają swoją prawną definicję.    

Zmieniająca się kultura ma również wpływ na projektowane osiedla. Jeszcze 10 lat temu pojemniki na segregowanie odpadów były widoczne na niewielu inwestycjach. Dzisiaj jest to obowiązek. Dodatkowo, na przestrzeni ostatnich 10 lat, wzrosła liczba odpadów wytwarzanych przez mieszkańców. Pandemia spowodowała wzrost tych wartości, ze względu na przesyłki paczkowe. Dzisiaj, wiele wspólnot i spółdzielni musi powiększać istniejące wiaty śmietnikowe.

Na przestrzeni ostatnich kilku lat możemy zaobserwować dużo zachodzących zmian na Projekcie Zagospodarowania Terenu (tzw. PZT), czyli obszarze inwestycyjnym. Zazwyczaj jest on projektowany tak, aby zmaksymalizować możliwości inwestycyjne działki. Chociaż w tym zakresie niewiele się nie zmieniło to PZT zaczęło się jednak nasycać innymi elementami - ładowarkami elektrycznymi, pompkami i stojakami do rowerów. Coraz częściej spotykane są poidełka dla ludzi i zwierząt, domki dla owadów, ławki solarne czy ogrody do retencji wody opadowej.

Ten zakres obszaru inwestycji, na którym już nie można realizować zabudowy, wzbogacany o nowe, dodatkowe elementy zagospodarowania terenu, staje się coraz bardziej cenny, zwłaszcza w gęstych miastach, tak aby redukować wpływ zmian klimatu.    

Problemy występujące na niewielkich inwestycjach deweloperskich powtarzają się w projektach o znacznie większej skali. Zespoły zabudowy czy też inwestycje realizowane etapami, umożliwiają grupowanie poszczególnych rozwiązań, które również występują przy każdej mniejszej inwestycji. 

Grupowane mogą być śmietniki, place zabaw, drogi pożarowe, wyrzutnie z garaży podziemnych

Inwestycje wielkoprzestrzenne umożliwiają optymalizację przestrzeni pod infrastrukturę towarzyszącą zabudowie, maksymalizując tzw. PUM na danym terenie. 

Jest to więc nie tylko bardziej efektywne, ale też opłacalne ekonomicznie, a w nawiązaniu do pierwszego akapitu tego artykułu – również ekologiczne. Wszystkie rozwiązania, które zwiększają powierzchnię biologicznie czynną (PBC), a zatem dodatkowo zwiększają retencję wody opadowej, są dzisiaj na wagę złota.

Zielone dachy, mimo że piękne, nadal są droższe o minimum 15% od standardowych rozwiązań i przez to są rzadziej wybierane przez inwestorów. Dodatkowo, czasami MPZP nie pozwala projektantom uwzględnić ich do powierzchni biologicznie czynnej. Na wielu inwestycjach projektanci stosują nasadzenia bluszczy, które docelowo mają pokryć rozgrzane od słońca elewacje.

Powierzchnia biologicznie czynna jest aktualnie najważniejszym czynnikiem, który może wpływać na zmiany klimatyczne i na efektywność inwestycji. Łagodzi ona mikroklimat, retencjonuje deszczówkę, ochładza miejską wyspę ciepła. Temperatura na zielonych liściach nie przekroczy 40 st. Celsjusza, podczas gdy ciemny asfalt rozgrzeje są. nawet do ok 80 st. Celsjusza. 

Grupowanie rozwiązań towarzyszących inwestycjom tj. place zabaw, wiaty śmietnikowe na odpady, dojście, drogi pożarowe, drogi dojazdowe do garaży podziemnych, zawsze wpływa na zmniejszenie powierzchni utwardzonej, przekształconej. Dodatkowo pozwala zwiększać chłonność inwestycji, takiej działki i jest w efekcie bardziej opłacalne dla inwestora.    

Częstym problemem, który na wielu inwestycjach pozostaje nierozwiązany, dlatego też, że nie jest obligowany prawem, jest miejsce na gromadzenie odpadów wielkogabarytowych. Miejsce do gromadzenia odpadów komunalnych, niezmiennie musi spełnić kilka wymogów prawnych np. odległości od okien budynków. Ciekawym rozwiązaniem, oszczędzającym powierzchnię biologicznie czynną są kontenery podziemnego składowania, np. firmy Molok. Optymalizują one przestrzeń na odpady na PZT, są modularne i umożliwiają segregowanie odpadów. Nadają się one nie tylko jako śmietnik terenowy, ale ich pojemność może stanowić wielokrotność wiaty śmietnikowej przy wykorzystaniu tej samej powierzchni utwardzonej.

Jednym z ekologicznych trendów jest tworzenie miejsc do współdzielenia, wspierających model ekonomii współdzielonej tzw. sharing economy oraz cyrkularnej, tzw. circular economy.  Mogą być to regały na osiedlu lub miejsce wymiany rzeczy przy recepcji, czy wynajmowanie prywatnego miejsca parkingowego w garażu przy użyciu aplikacji jednego ze startupów.    
    
Kolejnym elementem, który można dodać na PZT jest sztuka. Rzeźby czy płaskorzeźby w strefach wejść tworzą tożsamość miejsca, budują społeczność, która dba o budynek i a jej członkowie są po prostu szczęśliwsi.

Co przyniesie nam przyszłość?
Przyszłością jest projektowanie adaptatywne, które zakłada szereg zmian w cyklu życia budynku. Społeczeństwo i technologia zmieniają się szybciej, niż nasze budynki. Zazwyczaj nowe rozwiązania są tak projektowane, aby mogły zastąpić lub usprawnić te już istniejące. Dzięki temu spółdzielnie i wspólnoty mogą na swoich osiedlach wprowadzać usprawnienia takie, jakie powstają na nowych inwestycjach deweloperskich.

Kluczowe w nowych realizacjach jest dbanie o naturę, zachowanie tego co jest wartością miejsca i gatunków na konkretnej działce i ekosystemów z którymi jest połączona. Jednym z takich rozwiązań są betonowe mury oporowe, które nie przerywają ciągłości ekosystemu. Takie rozwiązanie można obejrzeć podczas spaceru po warszawskim zespole rekreacyjnym Warszawianka.     

Paweł Wołejsza - Architekt, współautor ekologicznego przewodnika grupy Eco Avengers która została powołana przez Polski Związek Firm Deweloperskich oraz przewodnika ochrony ptaków na nowoprojektowanych inwestycjach. Miłośnik modelu cyrkularnej ekonomii oraz szeroko rozumianej ekologii.